공급자는 재화나 용역을 공급하는 시기에 공급받는 자 앞으로 세금계산서를 발행해야 합니다.공급 시기는 서비스 제공이 완료되는 때 또는 재화가 사용되는 때를 말합니다. 하지만 건설이나 부동산 임대업은 업종 특성상 용역의 공급 시기(세금계산서 발급 시기)를 달리 적용하고 있습니다. 상황별 세금계산서 발급 시기를 알아보겠습니다.
상황
발급 시기
• 공급 단위를 구분 짓기 애매한 용역을 계속적으로 공급하는 경우 ex)임대사업, 통신용역 등
월별, 분기별, 반기별
• 부동산 임대 용역을 공급하고 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우
• 부동산 임대 용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우
• 임대료 구분이 불분명한 경우 ex)상가주택(부동산 임대+주택 임대)
예정신고기간이나 과세기간 종료일
• 임대 용역을 제공하기 전에 임대료를 받은 경우
임대료를 수령하는 때
• 임대인과 임차인 사이의 법정소송이 발생된 경우
법원판결로 임대료 상당액이 확정되는 때
계약에 따른 주기에 따라 발행이 원칙(월별, 분기별, 반기별)
매월 임차료를 받기로 계약했지만, 임대사업자가 월마다 세금계산서를 발행하기 어려울 경우 6개월 또는 1년분을 합산한 총액을 1장의 세금계산서로 발행하는 경우가 있습니다.
하지만 이런 관행은 잘못된 것인데요. 그 이유는 임대사업이나 통신용역과 같이 공급 단위를 구분 짓기 애매한 서비스를 계속적으로 공급하는 경우에는 임차료를 받기로 한때가 서비스 제공 시기가 되기 때문입니다. 그래서 월별, 분기별 또는 반기별로 임차료를 받기로 계약한 경우에는 각각 임차료를 받는 때에 세금계산서를 발행해야 합니다.
임차인이 월세를 내지 않았다는 이유로 임대인이 세금계산서를 발행하지 않는 경우도 있습니다. 이 역시 잘못된 관행으로 세금계산서는 임차료 지급 여부와 관계없이 서비스 제공 시기 즉, 임대료를 받기로 한때에 발행해야 합니다.
예정신고기간이나 과세기간 종료일에 발행하는 경우
다만, 임대계약을 1개월 단위가 아닌 연단위 등 장기로 체결하는 경우가 있는데요, 예를 들어 국내에 주둔하는 미군들에게 부동산을 임대할 때 월세 몇 년 치를 한꺼번에 받는 경우가 있습니다.
이와 같이 부가세 과세기간(3, 6개월)보다 긴 시간 동안 부동산 임대 용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 예정신고기간이나 과세기간 종료일에 월할안분한 금액으로 하여 세금계산서를 발행하면 됩니다.
상가주택처럼 부동산 임대 서비스와 면세되는 주택 임대 서비스를 함께 공급하여 임대료 구분이 불분명한 경우와 사업자가 부동산 임대 서비스를 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에도 동일한 기준이 적용됩니다.
예정신고: 과세기간 경과 후 신고기한 내에 신고납부하는 것이 원칙이지만, 소득세법 및 부가가치세법은 이를 과세기간 중간에 신고하도록 별도의 규정을 두고 있는데 이를 예정신고라 한다.
과세기간: 세금이 부과되는 과세기간으로서 보통 12개월(1년)의 기간이다.
임대료를 선불로 받은 경우 임대료 수령시 계산서 발행
임대 서비스를 제공하기 전에 선불로 임대료를 받은 경우에는 임대료를 수령하는 때가 공급시기가 되기 때문에 임대료를 받는 시기에 세금계산서를 발행하면 됩니다.
임대인과 임차인 간에 임대료 다툼으로 법정 소송으로 이어진 경우에는 법원 판결로 임대료 상당액이 확정되는 시기에 세금계산서를 발행해야 합니다. 이때, 연체이자에 해당하는 부분은 과세표준에 포함시키지 않습니다.