임대사업자란 공공 주택 사업자가 아닌 사람이 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대 사업을 할 목적으로 등록한 사람인 경우예요. 개인 임대 사업자가 법인 전환을 하게 되면 성실신고 확인 제도 및 세금 부담 감소 등 긍정적인 혜택을 받을 수 있어요.
개인 임대사업자와 법인 임대사업자의 차이
개인 사업자와 법인 사업자의 과세 체계는 많이 달라요. 개인 사업자는 종합소득세 신고를 통해 6~42%의 소득세를 부담하는 반면, 법인 사업자는 법인세 신고를 통해 10~25%의 법인세율을 적용받아 세제 이득을 볼 수 있어요. 개인 사업자와 법인 사업자는 과세 체계뿐만 아니라 설립 절차, 자금조달 등에 있어 차이가 있어요. 자세한 내용은 아래를 참고해주세요.
구분
개인
법인
설립절차
❶ 일반/간이사업자 설정
❷ 필요서류 준비
❸ 사업자등록 신청
❶ 기본정보 설정
❷ 정관 작성
❸ 법인설립등기 등록
❹ 사업자등록 신청
자금조달
개인사업자의 본인 자금
유상증자, 채권발행으로 대규모 자금조달 용이
과세 체계
종합소득세
법인세
세율
6~42%
10~25%
개인 임대사업자의 법인 전환 방법
개인 임대사업자가 법인으로 전환하기 위해서는 크게 세 가지 방법이 있어요.
첫째, 신규법인을 설립하고 법인이 개인으로부터 자산을 양수도 받는 일반사업양수도 방식이에요.이는 절차가 간편한 반면, 조세 혜택이 없어 자산 양도에 따른 부가가치세와 양도소득세, 부동산 취득세가 모두 발생하여 세부담이 증가해요.
둘째, 신규법인을 설립하여 개인으로부터 자산을 포함한 모든 사업을 포괄적으로 양수도 받는 세감면 포괄양수도 방식이 있어요.이 경우 부가가치세는 면제되고 양도소득세는 이월 과세되며 부동산 취득세를 75% 감면받을 수 있어요.
셋째, 신규법인 설립 후 개인이 법인에 부동산 등 자산을 자본금 대신 현물로 출자하여 자본금에 편입시키는 현물 출자 방식이 있어요.세금면 포괄양수도 방식과 마찬가지로 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리 기간이 많이 소요된다는 단점이 있어요.
개인 임대 사업의 법인전환 방법
❶ 일반사업양·수도: 일반 법인을 설립한 후 개인 자산을 매각한 경우
❷ 세감면 포괄양수·도: 법인 설립 후 개인 자산을 포괄 양수·도 형태로 매각한 경우
❸ 현물 출자: 법인 설립 후 개인 자산을 현물출자 형태로 자본에 편입한 경우
양도소득세 이월과세 신청 방법
양도소득세 이월과세를 신청하기 위해서는 현물을 출자하거나 사업을 양수·양도한 날이 속하는 과세 연도의 과세표준 신고를 할 때, 설립되는 법인과 함께 이월과세 적용 신청서를 작성해 관할 세무서에 제출하면 돼요. 취득세를 감면 받으려면 감면 사유를 증명하는 서류와 함께 지방세 감면 신청서를 관할 시장에게 제출해야 해요.
부동산 임대 법인에게는 법인세법의 지분 기준, 소득 기준, 고용 기준에 따라 세법상 제재가 가해져요. 제재사항에는 접대비와 업무용 승용차 유지비 및 감가상각비 한도를 축소하는 사항도 포함하고 있어요. 아래 표를 통해 확인한 후 신고에 주의해주세요.